Investissement locatif : les cinq coûts que l’on oublie avant de signer

Prenons un cas simple, typique d’un premier investissement dans une ville moyenne : un T2 ancien acheté 120 000 €, loué 650 € hors charges par mois. Le rendement brut affiché par l’annonce est de 6,5 %. Nous appliquons ensuite, une à une, des hypothèses de dépenses courantes.

Au total, près de 2,7 points disparaissent avant même de parler d’impôt et d’intérêts d’emprunt. Sur ce bien, cela représente environ 2 900 € par an. Aucun de ces postes n’est exceptionnel ; c’est leur addition qui surprend.

Cet exemple est volontairement simplifié et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque projet doit être étudié avec ses propres chiffres : taxe foncière réelle de la commune, charges de la copropriété, état du bien, mode de financement et situation fiscale de l’investisseur.

Les « frais de notaire » sont, pour l’essentiel, des taxes : les droits de mutation à titre onéreux, reversés à l’État et aux collectivités. Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances autorise les départements à relever leur part de 0,5 point, jusqu’à 5 %, pour une durée de trois ans ; la très grande majorité l’a fait. Dans l’ancien, l’ensemble des frais représente généralement 7 à 8 % du prix.

Ces frais pèsent deux fois : ils augmentent la mise de départ et ne produisent aucun loyer. S’y ajoutent souvent les frais de garantie du prêt, de dossier bancaire et, le cas échéant, de courtage. Les primo-accédants à leur résidence principale sont exonérés de la hausse de 2025, mais pas les investisseurs.

La taxe foncière est payée par le propriétaire et ne peut pas être refacturée au locataire, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. L’Observatoire national des taxes foncières de l’UNPI mesure une hausse moyenne de 37,3 % entre 2014 et 2024, soit près de deux fois l’inflation et plus de quatre fois la hausse des loyers sur la même période.

Le montant varie fortement d’une commune à l’autre. Avant toute offre, demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière : c’est un document simple, et il évite de découvrir un chiffre supérieur d’un mois de loyer à vos prévisions.

Dans un immeuble, une partie des charges est récupérable sur le locataire (entretien des parties communes, eau froide, ascenseur), mais pas tout. Les honoraires du syndic, les frais de procédure, la cotisation au fonds de travaux et les gros travaux votés en assemblée générale restent à la charge du propriétaire.

Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent alimenter un fonds de travaux. Surtout, un ravalement, une toiture ou une mise aux normes d’ascenseur peuvent représenter plusieurs milliers d’euros par lot. Ces dépenses sont annoncées longtemps à l’avance, à condition d’aller les chercher.

Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale en disent plus sur un appartement que la plus belle des annonces.

Un logement ne reste jamais loué douze mois par an pendant vingt ans. Entre deux locataires, il faut compter le temps de remise en état, de visites et de dossier. Un seul mois sans locataire représente 8,3 % des loyers de l’année. Pour couvrir le risque d’impayé, la garantie loyers impayés coûte généralement entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel charges comprises, selon les contrats ; la garantie Visale d’Action Logement, gratuite, est une alternative pour les locataires éligibles.

L’assurance propriétaire non occupant, indispensable en copropriété, complète ce poste. Ces dépenses sont modestes prises une à une ; elles ne le sont plus quand on les oublie toutes.

C’est aujourd’hui le coût le plus lourd de conséquences. La loi Climat et résilience classe progressivement les logements les plus énergivores comme « non décents », donc impossibles à mettre en location. Les loyers des logements classés F et G sont par ailleurs gelés depuis août 2022.

Acheter un logement classé F ou E sans avoir chiffré les travaux, c’est acheter une échéance. Avant de signer, il faut obtenir un DPE récent et, si besoin, un devis de rénovation ou un audit énergétique, puis intégrer ce montant au prix d’achat réel. La réforme du calcul du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026 a amélioré l’étiquette d’une partie des logements chauffés à l’électricité : raison de plus pour vérifier la date et la méthode du diagnostic fourni.

Au-delà du DPE, prévoir chaque année une provision pour l’entretien (chauffe-eau, peintures, électroménager en meublé) évite de voir un bon investissement basculer sur une seule mauvaise année.